レンタルオフィスで宅建業免許を申請する時の注意点｜大阪府知事免許
立地の良さや家賃の安さなどでレンタルオフィスで不動産屋を開業したい人が増えています。貸しオフィスで宅建業免許を申請する場合、完全個室や広さ、契約形態などネックとなる部分があります。
大阪府の宅建業免許の申請代行｜行政書士やまだ事務所にお任せくださいレンタルオフィスで宅建業免許は取れるか？
この記事はレンタルオフィスで宅建業免許を取得する方法について。
レンタルオフィスは梅田や難波、本町など大阪でも一等地にあり、また家賃も普通のオフィスを構えるのに比べるとリーズナブルな賃料です。
そのため貸しオフィスで不動産屋を始めたいニーズは少なくないです。
（相談件数はそれなりにある。）
結論から申しますと。
- レンタルオフィスは、難しいけど不可能ではない。
- バーチャルオフィス・・・ダメ
- コワーキングスペース・・・不可能
宅建業免許の事務所要件が厳しいので、物件によっては難しい所もあります。
完全個室やスペース、契約など超えるべきハードルが沢山。
宅建業免許の事務所要件
宅建業免許には厳格な事務所要件が存在します。
これらの要件を全部満たしていれば、レンタルオフィスでも不動産屋を開くことが可能です。
- 商業登記されている
- 専任の宅建士が常駐
- 継続的に業務が行える（24時間365日使用可能）
- 事務所として独立
- テント張りやホテル一室などは不可
- 1部屋の共有も原則不可
- 区分所有物件での自宅兼事務所もグレー
https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/takuchitatemonotorih/jimusho-dokuritu.html
大阪府建築振興課宅建業グループが公表している詳細な事務所要件は上記のURLで確認できます。
レンタルオフィスで宅建業免許を取得する要件
まずは簡単に箇条書きで要件を記載します。
- 本店・支店の商業登記が可能
- 契約は賃貸借契約
- 24時間365日使用可
- 郵便受けや社名の表記
- 完全個室で独立したスペース
- 応接スペースと事務スペースが個室内
- コピー機や固定電話などの事務機器
- 役所やレンタルオフィス会社、行政書士に事前相談
レンタルオフィスで登記が可能か？
最初に求められるのは、貸しオフィスで商業登記が可能な否かです。
上記の画像の本店部分にレンタルオフィスの住所の記載が必要です。
この部分に関しては大抵のレンタルオフィスで対応可能だと思います。
（これが出来ないと借りるメリットが大幅減だと）
可能かどうかは運営会社に問い合わせが必要になります。
24時間365日使用可能なレンタルオフィス
レンタルオフィスによっては、使用時間に制限がある場所も。
（ビル自体に起因する制約も）
例えば平日のみで土日祝日は不可。
深夜の時間帯は閉鎖されて入れないなど。
空調は早朝深夜は動かない…
この様に使用時間や日時に制限がある場所は、事務所要件の継続的に業務が行えるに抵触します。
宅建業免許を取る場合は年中無休で24時間使用できる必要があります。
オフィスの規約を確認or会社に問い合わせでチェックです。
宅建業免許申請の時に利用規約や証明書の提出が求められる事が多いです。
レンタルオフィスは賃貸借契約になっているか？
レンタルオフィスの契約は、施設利用契約などの利用契約となっているケースが多いです。
貸す方も借地借家法の縛りを嫌っての事だと思いますが。
宅建業免許の場合は、貸主との賃貸借契約を結んでいる必要があります。
大阪府への提出書類に賃貸借契約書の原本が求められます。
契約書の名義が申請者であること、使用目的が事務所など他にも要件がございます。
郵便ポストやドアに社名の看板
免許の要件に独自の郵便受けやドアに社名の表記が必要になります。
レンタルオフィスの場合、郵便物は受付で受取り、スペースの担当者が仕分けする形になります。
この部分は役所の担当官に説明が必要な所です。
またドア等にも「○○不動産」という感じで看板を取り付ける事も要求されます。
（事務所の写真でチェックされる）
完全個室で他社のスペースから独立している
完全個室かつ他社の空間と完全に分かれている。
この部分がレンタルオフィスで不動産業を始める壁となっています。
- フロアの入口から直接事務所へ入れる
- 170センチ以上の動かせないパーティション
フロアの入り口から事務所に入れない
上記の図でA社もしくはB社で申請したいとします。
この場合、事務所の独立性が保たれないとしてNGになります。
Ｂ社はＡ社を通らないと自社に辿り着けません。
またＡ社の場合も、Ｂ社の関係者やお客様が通ります。
どちらの会社も独立性がありません。
フロアの独立性があいまい。
次はフロアの独立性があいまいな事例です。
A社とB社の間に何の仕切りが無い、もしくは不足しているパターンです。
A社Ｂ社とも社員やお客様が自由に行き来できます。
この様にA社Ｂ社の空間があいまいなケースも免許は厳しいです。
またコワーキングスペースなども同様の理由で宅建業免許が下りません。
個室内に事務スペースと応接スペースがない
次は応接スペースと事務スペースの両方を備えている事です。
格安のレンタルオフィスでは狭小なスペースに机だけで、来客時は時間貸しの会議室を使用するケースがあります。
この形態だと宅建業免許は厳しいです。
独立した事務所は、1つの事務所の中で契約も済ませられる事が必要です。
また1人用のレンタルオフィスでも来客時は2人～3人が空間内に居る事になりますので、この部分も役所から突っ込まれる事があります。
あと事務所内に複合機や固定電話の設置も条件づけられています。
提出書類の写真で複合機と固定電話の有無がチェックされます。
行政庁やレンタルオフィス会社、行政書士に事前相談
レンタルオフィスで不動産業を始めたい場合は、いきなり部屋を借りて申請書を出すのは不許可リスクが存在します。
事務所を借りる前にその場所で宅建業免許が出るのかを、役所やレンタルオフィスの会社、専門家の行政書士に事前相談される事をお勧めします。
レンタルオフィスでの免許申請は、かなりグレーな部分がございます。
貸しオフィスでも宅建業の使用に耐えるレベルになるとそれ相応のコストが発生します。
また一般的には求められない書類も幾つか出てきます。
ここでは説明しきれない細かい部分もあります。
レンタルオフィスでの宅建業免許申請は行政書士やまだ事務所へ
レンタルオフィスで不動産屋を始める際の条件を見てきました。
貸しオフィスでの申請は難易度がかなり高くなります。
行政書士やまだ事務所は、大阪市で宅建業の許認可申請を専門とする事務所です。
貴社の状況を拝聴し、
- 宅建業免許や建設業許可が必要であるか？
- 免許を取る要件が整っているか？
- 揃っていない場合は、何をすれば良いか？
必要な許可に関するアドバイスを実施しております。
初回の相談では、手数料は一切かかりません。
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