宅建業免許が必要になるのはどんな時？｜行政書士が解説
宅建業免許は一言で言うと不動産屋になるための免許です。具体的にいうと土地建物を第三者に反復継続して取引する仕事です。ただ不動産を取り扱う業種によっては免許が不要な事業も存在します。これらを免許申請の専門家行政書士が図解を駆使して分かり易くご紹介します。
大阪府の宅建業免許の申請代行｜行政書士やまだ事務所にお任せください宅建業免許は一体何なのか？
この記事では宅建業免許が必要な業種と無くても営業できる業種をご紹介します。
不動産管理業や大家業など宅建業免許が不要な仕事もあります。
宅建業免許の必要性を紹介した4コマ漫画
宅地建物取引業者免許の必要性は、宅建業法の第1条に記載されています。
第一条 この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引 の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。
不動産の取引は、頻繁に行いません。
多くの一般人は、一生に一度くらいの頻度です。
その為、不動産の購入や売却などの知識を得る機会はそうそう無いです。
ゆえに不動産屋と一般人との間に広がる知識や情報量は圧倒的に異なります。
不動産取引は、非常に高額で失敗すると一生物のダメージを受けるリスクがあります。
そのため一般人を保護するために、不動産業を免許制にして一定の国家資格者や役員などに欠格要件を課しています。
宅地建物取引業とは何ぞや
宅建業とは、一言でいえば不動産業です。
これでは不親切ですね…
ちゃんと言うなら、宅建業とは
- 不特定多数の第3者を相手方として
- 宅地または建物を
- 自己物件や他者の物件を
- 売買・交換・賃借取引の代理や媒介を
- 継続反復する仕事
ここで言う継続反復には、明確な基準がありません。
報酬を貰って複数回の取引を行うことと言えば良いのでしょうか？
1回の取引でも継続反復扱いされる場合もあります。
宅建業免許が必要な取引を表にすると以下の様になります。
| 取引区分 | 自己物件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 |
|---|---|---|---|
| 売買 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 交換 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 賃借 | 免許不要 | 〇 | 〇 |
取引区分の代理とは、不動産の売り主から依頼を受けて売り主の代わりに取引を行うことです。
媒介は不動産会社が売り主と買い主の間に立って、取引の仲介を行うものです。
この様にしてみると、不動産取引の大部分は宅建業免許が必要になる事が分かります。
不動産管理業には宅建業免許は要らない
賃貸管理を中心にしている不動産屋のメイン業務が不動産管理になります。
見出しにも書いていますが、物件の維持管理をするだけなら免許は不要です。
不動産管理業は、大家さんから預かった物件を管理して家賃の数パーセントを頂戴するビジネスモデルです。
不動産屋の安定収入源です。
大きい所になるとマンションの管理会社なども管理業に含まれます。
マンション管理士という資格はありますが、有るに越したことは無いレベルです。
（ブランディングや能力の担保的には居た方が良いです。）
管理業は宅建業免許の不所持な事業者も参入しています。
変わった所で言うと、建築事務所で自社で設計した建物を管理しています。
しかしながら、不動産管理業も簡単ではない様で。
- 店子や大家との対応
- 不動産に関する取引や法律などのルール
- 不動産取引の経験がない
入居者や物件オーナーとの対応がスムーズに行かず、顧客満足度が低下してクレームになる事例も少なくないと聞きます。
宅建業免許が無くても出来るけど、ノウハウが無いと厳しいな。
アパートの一括借り上げも原則的に宅建業免許は不要
最近はやりの不動産投資のスタイルです。
大家さんがアパートなど物件を建てて、建物をサブリース業者が一括で借り上げて、大家さんに家賃を支払うビジネスモデル。
大〇建託さんや生〇コーポレーションさんが有名です。
家賃30年保証とかいうヤツですね。
一見すると大家さんの代理で家賃を徴収するから、宅建業免許が必要に思えます。
一括借り上げは大家さんから借りた建物を、さらに又貸しする形です。
借りた建物を自社で使う形になりますので、上記の表に当てはめると
自己物件の賃貸にあたります。
なので原則的には宅建免許は不要と言う形に。
サブリースは都道府県庁によって、グラデーションがあります。
役所によっては免許を取る様にと指導される可能性あり、建築振興課などに相談が無難です。
ハウスメーカー（建築会社）が建売住宅を販売する時は免許が必要
次はハウスメーカーが自社で建てた建物を販売する場合です。
不動産業界ではデベロッパーという人たちも含まれますね。
会社で土地を購入しその上に家を建てて、家と土地を販売する仕事です。
この業態は宅建業免許が必要です。
ハウスメーカーの場合は、宅建業免許の他に建設業許可も必要になってきます。
自社で購入した土地に建物を建てるだけなら、建設業許可は不要ですが…
施主さんの土地の上に家を建てる事も普通にあります。
第3者の土地の上に1500万円以上の家を建てる場合は許可が必要です。
（許可業種は建築一式を取得することに）
また建築士事務所の登録も必要になると思います。
注文住宅を建てる工務店はケースバイケース
次は注文住宅を造る工務店の場合について。
お客様が建築士などに家を注文して建てる事例です。
- 施主の土地に建てるだけ・・・免許不要
- 土地と注文住宅をセットで購入・・・宅建業免許が必要
この様に場合によって宅建業免許の要否が変化します。
建物をどこに建てるかで変わってきます。
宅建業免許申請のご相談は行政書士やまだ事務所へ
ここまで宅建業免許が必要な業種と不要な業種を見てきました。
簡単そうで意外とややこしいものです。
宅建業法的には、免許が不要でも取得した方が良い事例が多いかなと思います。
宅建業免許には、登録された宅地建物取引士が必要です。
宅建士試験に合格しただけでは宅建士にはなれません。
他にも営業所の要件や営業保証金、宅建業協会などの加入と色々な条件が存在します。
行政書士やまだ事務所は、宅建業界や建設業界の許認可申請を専門とする事務所です。
貴社の状況を拝聴し、
- 宅建業免許や建設業許可が必要であるか？
- 免許を取る要件が整っているか？
- 揃っていない場合は、何をすれば良いか？
必要な許可に関するアドバイスを実施しております。
初回の相談では、手数料は一切かかりません。
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