自宅を事務所にして宅建業免許を取得する｜大阪府知事免許

この記事は自宅を利用して不動産屋を開業する場合について。

 

 

 

 

自宅兼事務所にはメリットが沢山あります。
余分な家賃が掛からない、通勤時間がゼロ、仕事の合間に家事ができる…
創業当時はお金が飛びますので、節約できるところは節約したいものです。

 

自宅兼事務所で宅建業免許は難しいです。
幾つかのハードルを突破する必要があります。

 

 

自宅の構造

 

さらに建物が誰の物であるかも重要です。
自己所有か賃貸かで条件が異なります。

建物の種類	自己所有	賃貸
一戸建て	特になし（共有の場合、使用承諾書）	大家の使用承諾書
区分所有（マンションなど）	管理規約で事務所利用可能と明記 管理組合の許可	大家の使用承諾書 管理規約で事務所利用可能の明記 府営・市営、URは事務所利用不可

 

これらの要件を全部満たすことで自宅兼事務所の宅建業免許への道が開けます。

 

大阪府は原則的に自宅兼事務所を認めていない

いきなりで申し訳ないですが・・・
許可申請先の大阪府では、自宅での宅建業を原則的に認めていないです。
理由は消費者が出入りする事務所として安定して使用することが難しいと挙げています。

 

自宅兼事務所は、住居と仕事が渾然一体となる部分があります。
お客様の個人情報が漏洩するリスクが上がる事を懸念していると思います。

 

しかしながら、上記の要件を満たせたら役所も許可を出してくれます。
（審査は普通の事務所よりは厳しめに見られますが）

自宅の住所で会社の登記が可能

自宅兼事務所で会社の登記簿に住所を載せることが可能か。
自宅で宅建業をする場合、本店所在地を自分の家にすることに。
免許申請の確認資料でも登記簿の本店所在地と申請書に書く住所が一致する事が重要です。

 

持ち家の一戸建てなら問題ないです。
（建設業や会社でもよくある話です）

 

問題は賃貸アパートやマンションです。
貸主が会社の住所にする事を拒否される事があります。

 

玄関から事務所まで生活スペースを通らない

自宅兼事務所、最初の関門がここです。
不動産屋部分に行くまでにリビングや別の部屋を通過するのはNGです。
（お客様からしても生活感あふれる空間を通るのは、微妙な気持ちになるかなと）

 

また1人暮らしでよくある一部屋しかない自宅を宅建業の事務所にするのも厳しいですね。
不動産屋を開業する場合は、ある程度の広さがある家でないとハードな面があります。

 

入り口は事務所と家族は別にする

自宅を宅建業の事務所にする場合、関門として立ちふさがるのが入口要件です。
戸建て住宅なら勝手口と正面の入口の二つがあり、片方を不動産業専用にして、もう一方を家族専用にする事が可能です。

 

しかしながらマンションやアパートの場合は、入口は正面に一個だけのパターンが多いです。
マンションを事務所にしたいと思ってもここで引っ掛かります。

 

玄関にも事務所の独立性が求められます。

 

事務所スペースは壁で明確に区切られている

次は宅建業で使う事務スペースが壁で囲われ明確に区切られている必要があります。
日本家屋でよくあるふすまで囲われた部屋を事務所にするのはダメです。
またアコーディオンカーテンやパーティションで囲っているのも厳しいです。

 

レンタルオフィスの場合は、170センチ以上の固定式パーティションでも大丈夫でしたが、自宅はダメなようです。

 

 

関連記事：レンタルオフィスで宅建業免許を取る場合

 

 

事務所としての体裁が整っている

次は事務所に使用する部屋が不動産屋としての体裁が整っている事です。
事務所には、固定電話、ＰＣ、複合機などオフィス機器があること。
電話回線は自宅の番号とは別にすることも大事です。
事務スペースの他に応接スペースも必要です。

 

事務所部分は、書斎で応接は家のリビングは許可が出ない可能性が非常に高いです。
使う部屋は一定以上の広さが求められます。

 

また事務所にゲームや漫画など宅建業に関係のない物が置いてあると審査が厳しくなります。
（府庁に提出する写真にゲーム機や漫画が詰まった本棚はご法度です。）

自宅で宅建業免許で使用目的や契約関係

ここからは自宅の契約や使用許可関係について。
建物の構造をクリアしたら、次は家の使用許可などを見ていきます。

 

建物の種類	自己所有	賃貸
一戸建て	特になし（共有の場合、使用承諾書）	大家の使用承諾書
区分所有（マンションなど）	管理規約で事務所利用可能と明記 管理組合の許可	大家の使用承諾書 管理規約で事務所利用可能の明記 府営・市営、URは事務所利用不可

 

こちらの表の様に、持ち家、賃貸、戸建て、区分所有で必要な書類が変わってきます。

 

 

関連記事：宅建業免許の必要書類一覧

 

 

持ち家で一戸建ての場合

この事例では、申請者の持ち物であることを証明すれば完了です。
府庁に提出するのは、建物の登記簿と自宅の間取り図、写真です。

 

1つだけ問題があります。
自宅の持ち分が共有の時です。
この場合は、共有者から使用承諾書を作って貰って提出が必要です。

 

賃貸の一戸建てで宅建業免許

上記の画像は店舗用の賃貸借契約書ですが、見本としては使えると思いアップしました。

 

次は賃貸で宅建業免許を受ける時です。
この場合、注目するのは賃貸借契約書です。
賃貸借契約書の使用目的に「事務所使用可能」と書かれていれば契約書の原本を出せば終了です。
あとは家の間取り図と写真ですね。

 

しかしながら、普通の賃貸借契約で事務所使用可と書かれている事は滅多に無いです。
この場合は家の持ち主（大家さん）から使用承諾書が必要になります。
あと府営・市営・UR賃貸の場合、使用許可が出ないです。

 

持ち家が区分所有（マンション）で宅建業免許

自宅兼事務所の免許で難易度が上がるのは区分所有の時です。
所有は建物の登記簿で証明できます。

 

難関はマンションの管理規定です。
管理規定に「事務所使用可」と記載されていれば問題なしです。
管理規定、平面図、登記簿、写真を提出になります。

 

問題は管理規定に「事務所使用不可」、もしくは事務所使用に関する規定が無い場合です。
この時はマンションの管理組合にて、事務所使用を認めてもらう必要が。
管理組合の理事会で議事を図って許可を貰わないといけません。

賃貸のマンション・アパートの場合

ラストは賃貸のマンション・アパートの場合ですね。
賃貸借契約書や管理規定に「事務所使用可能」と書かれていれば、ゴールは近いです。

 

管理規定と契約書に事務所使用が禁止、書かれていない場合は難易度が上がります。
難しさは賃貸の大家さんの属性で変わってきます。

 

 

一棟丸ごとが1人の大家さんの場合は、戸建ての賃貸と同様です。
所有者から使用承諾書を貰えば解決です。

 

マンションの一部屋だけ所有している大家さんから賃貸

マンションやアパートの一部分だけ持っている大家さんも少なくないです。
（不動産投資ブームでサラリーマン大家など）

 

この場合は大家さんから事務所使用承諾書に加えて、
マンションの管理規定についても事務所使用可能となっている必要が。
免許を取得するまでに高いハードルが2つ存在します。
賃借人が管理組合に話を持って行くのはハードです。

 

UR賃貸、府営、市営住宅は用途外使用は不可

自宅で宅建業免許を取得したい人の中には、UR都市機構や府営住宅、市営住宅に居住されている方も。
これら公共機関が経営する住居用の住宅では事務所利用の許可は下りないです。
使用承諾書が出ないと宅建業免許は取得は無理な相談ってヤツです。

 

大阪府・大阪市などの地方自治体やUR都市機構など公共機関が提供する住宅は、大阪府民や国民の共有財産という扱いです。

 

UR賃貸のサイトを確認すると、以下の様な文書がありました。
この文書を読むと、「住宅」用途に提供された住居を事務所などの用途外使用は不可とあります。
さらに発覚しだい、契約解除と住居の明け渡しを求めると。

 

また、例えば民泊行為等、住宅を居住の用途以外に使用することはできません。
（ただし、UR都市機構の承諾を得て、住宅の一部を子育て支援事業、あんま、はりきゅう等、団地にお住まいの方の利便に役立つ仕事に使える場合もあります。）
このような事実がわかった場合は、UR 都市機構はただちに契約を解除し、住宅の明け渡しを求めるとともに、損害賠償金を請求することとなります。

 

 

https://www.ur-net.go.jp/chintai_portal/sumainoshiori/lrmhph000000htlk-att/202203_jp40-44.pdf

 

 

引用：UR都市機構・すまいのしおり

 

 

また府営住宅にも同様の規則があります。
正確には府営住宅の管理センターを運営する近鉄住宅管理株式会社のサイトに記載されてました。

 

住宅本来の目的からはずれ、商店や作業場など、住居以外の用途に使わないこと。（用途変更の禁止）

 

https://www.kintetsu-community.co.jp/relocation/osakafu/collect/index.html

 

引用：大阪府営住宅、枚方管理センターより

 

自宅で宅建業免許申請は行政書士やまだ事務所へ

ここまで自宅で不動産屋を始める場合の条件を見てきました。
自宅兼事務所は状況によりますが、レンタルオフィスより難易度が高くなりがちです。

 

自宅で宅建業免許を取得する場合は、行政書士などの専門家にアウトソーシングする方が良い場合が殆どです。

 

行政書士やまだ事務所は、大阪市で宅建業の許認可申請を専門とする事務所です。

 

貴社の状況を拝聴し、